解析房地产税

十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

财政部肖捷解读十九大报告时,关于房地产税提出按照”立法先行、充分授权、分步推进“的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

前任财政部长楼继伟,对房地产税说过”在保障基本居住需求的基础上,对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素,合理设置建设、交易、保有环节税负,促进房地产市场健康发展,使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。“

2013年全面深化改革的决定,指出加快房地产税立法并适时推进改革;健全符合国情的住房保障和供应体系;建立全社会房产基础数据统一平台,推进部门信息共享。

所以房地产税征不征?已经不是一个可以讨论的问题,或者说在这个问题上,已经没有回旋的余地了。

征是肯定的,关键是什么时间征。

全面深化改革中指出,要加快推进房地产税立法,从2013年到现在已经三年有余,”加快推进“是个什么概念?也许立法需要一些基础数据作支撑,所以什么时间建立起全社会房地产基础数据统一平台,立法也会在三两年内完成。所以,小康社会全面建立之时,很可能是”让全体人民住有所居“的承诺兑现之日。

房地产税征多少?

2017年7月份,据中国社科院专家统计我国房地产总市值约300万亿元;而2016年底统计的数据为GDP的4.11倍,大约也是300万亿元左右。所以这个数据基本上是可信的,或者说出入不大的。

2016年全国的土地出让金是3.7万亿元,属于历史第三高,而2013、2014年可都曾超过了4万亿元呢!

大家据此算一下,房地产税率应该征多少,才能抵冲土地出让金的收入呢?1.2%

但我们要认真分析一下的话,我们应该知道正常情况下,国家不可能对所有的房地产总市值征税,因为有的家庭只有一套房,这样的家庭正常来说是不应该征税的,否则会加重家庭负担,加剧社会矛盾,不利于全面小康。

300万亿的房产总市值中,有多少是不需要征税的呢?大约有30%-50%吧,即所有家庭的首套房都应该免税的。这样能够征税的大约在100-200万亿。这样为了抵冲土了出让金,整体的税率一定的是1.85%-3.7%,这个税率够高吧?!

但政经堂还是相信这是有可能的。毕竟这只是整体税率,或者说是平均税率。一个家庭有10套房,从第2或第3套开始征收的话,可能是1%、1.2%、1.5%、1.8%这样的递进累计税率制,所以整个社会被征收的税率应该在上述范围之中。

政经堂其实更倾向于认为,不是首套房免征,而是对家庭人均住房面积在40-50平米以下的实施免征,这样似乎更合理。

所以国家对有多套住房的家庭绝对会通过累计税率的方式,加大对其定向打击,这部分群体从某种程度上来说是通过囤房炒房的方式来富裕起来的,他们的富裕是对其他无房群众的一种剥削。因为在供应一定的情况下,房子被他们这些有钱人买走了,在很大程度上推升助涨了房价。所以国家会通过累进税率的方式,让他们”吐出来“!

我想无论是人均住房面积被平均、拖后腿,还是坐拥多套住房的家庭与普通工薪阶层一辈子奋斗连个房子也买不起,本质上都是一种发展过展中的“不平衡不充分”的矛盾体现。

而国家未来,重点要调控和解决的,就是实现发展的平衡与充分。

根据上面的税率所说的,房地产税如果税率高了,对拥有多套住房的家庭肯定是一种打击,能否通过出租的方式,以租金抵冲房产税呢?

大家可以计算一下,北京一套房子假如500万,这是某个家庭多套房子中有一套,通过累进税率,需要对其征收2%的房地产税,每个缴纳10万元,合每个月缴纳8300元,如果通过出租每个月能否赚回来呢?

也许能,也许不能。但正常的家庭不可能给国家白养房子,将每月的租金如数上缴国家,而应该将房子出售,将房款用于其他投资,即使买基金、放银行存款的收益也不会比出租少。

这样的结果是什么呢?

拥有多套房子的家庭会抛售!

这也就是十九大报告中提到的“多主体供给”的一种方式吧!

国家会不会怕集中抛售导致房价大跌呢?

我想这个可能性不大,或者政府在制定房地产税的过程中早就考虑了这个问题。

因为全社会房产基础数据统一平台已经建立起来了,部门之间能够信息共享。而本身房地产税的征收与税率是地方政府具体制定实施的,本地区有多少家庭拥有多套住房,有无可能集中抛售等情况,相信他们早就做好了前期规划,在考虑地区租金、累进税率等方面,制定具体的对策。也正是因为具体的征收和税率是地方政府制定的,所以各地的情况可能不一样,税率也会差别很大。

像北上广深等一线城市,人口流入量大、房价上涨压力大的地方,税率应该会更高,让更优秀的的留下,将其他人离开,到一线城市周边的城市生活。比如北京的税率就可能比天津高,导致一部分承受不了的人,当他们还没有买房时,通过衡量利弊得失,就会选择到天津、雄安等地去定居,这样就会带动大城市群的发展,正如十九大报告中提出的,建立更加有效的区域协调发展新机制,城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。这也许是另一种,对发展过程中的不平衡不充分的矫正方式吧!

在很大程度上,这是一种市场的人才帅选机制,相比于当年城乡二元的户籍管理体制,是不是进步了很多呢?


最后,为何征房地产税呢?当年楼部长说要促进房地产市场健康发展,使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。可见房地产税作为地方的一个税种,未来会对地方的基础设施建设起到重要作用。

而房地产税的推出,会不会降低房价呢?政经堂认为,这种可能性真的不大,或者说降跌不会想想象的那么大,毕竟长期来看,大城市的房子依然是看涨的,毕竟钞票在印、通胀在涨,关键是中国的经济在发展!如果国家真的希望通过房地产税降房价,这方式并不高明。因为有效的降房价措施很多。


其实,大家从国家及地方政府自2016年10月份到现在的持续房地产调控措施中,就应该明白,其实房价还存在上涨压力的。这就好比是80、90年代,全国各地、城市乡村、大街小巷,贴满了”计划生育好,政府给养老“”少生优生,幸福一生“的标语一样。

房价确实有上涨压力,确实有刚需,也还有炒房者。另外,国家确实在想方设法遏制房价,防止发生系统性金融风险!