四万亿按揭贷存量的建行 为何向租赁市场进军?

“从‘要买房找建行’,发展到今天‘要租房找建行’,这是我们剖析中国整个房地产开发中的各种问题、矛盾后,得出一个最重要的结论。”11月16日,建行副行长黄毅说。此前,建设银行推出了全国首个个人住房租赁贷款产品。

  黄毅是在第八届财新峰会“金融改革与回归本源”的分论坛上做出上述表示的。据其披露,中国建设银行累计为2400万个家庭解决了住房问题,累计为1400万公积金交付、交交付实现了安居的梦想,发放了4万亿按揭贷款。但急速攀升的中国居民杠杆率,引发了市场对房地产市场泡沫的担忧。“面对全球经济增长方式的变化、外部市场的变化、新技术的运用,引领住房租赁市场的发展是我们对住房市场的新理解。”

  11月3日,建设银行深圳市分行推出全国首个个人住房租赁贷款产品“按居贷”。个人住房租赁贷款,是指建行向符合条件的个人发放的用于其本人支付房屋租金等相关用途的人民币贷款。深圳为12个住房租赁试点城市之一。建行还参与投资了三家住房租赁公司,并与万科、碧桂园等11家房地产公司,以及比亚迪等11家公司签署住房租赁战略合作。

  黄毅16日向记者表示,该个人租房贷款产品是在全国推广,不局限于试点城市。虽实行基准利率,短期一定亏本,但“银行要的是规模效应,规模大了自然赚钱了”。“住房租赁市场培育期间,我们肯定是投入多、收益少,甚至没有收益,我们也可能面临这样和那样的风险。因为住房租赁是一个金融业务,而且在金融业务当中,不是扶贫金融、不是慈善金融、不是普惠金融,它有它的商业逻辑在里面,所以我们只要注重制度的设计和规范,我们一定能够把这些风险控制在我们能承担的范围内。”黄毅称,银行也需要提升定价、期限错配、风险管理等方面的能力。

  黄毅指出,建行进军租赁市场,是发现了市场中存在租买选择机制。这说明,住房买卖市场和租赁市场之间存在一定的制衡机制,而这种关联形成了市场自我调节机制,也就是租金与房价存在长期均衡关系。“当然,这个机制存在的一个重要前提,就是要有发达的租赁市场,而恰恰在中国的住房租赁市场还没有充分的发育,还是一块金融服务的蓝海。”

  “住房是一种商品,有消费功能也有投资功能,既会满足人们的居住消费需求又可以满足人们的投资渠道,因此市场又有租房的又有买房的,是看比例多少问题。”黄毅指出,如果房价比较平稳,租房人士就比较少,租房的比例就下降了;如果房地产价格波动比较大,租房占比就会上升。

  “特别是在我们国家一些非常重要的城市,房地产价格居高不下的情况下,我们的年轻人还不能安居的情况下,即便拿30万年薪也买不起房子的情况下,租房的问题不仅是一个商业逻辑的问题,不仅是一个市场发展的问题,更是一个社会问题。”黄毅指出,在中国,租买选择机制固然由收入水平、社会习俗、文化方面的因素来决定,但归根到底还是效用问题。“当租房者的服务品质不能跟承租人带来居住的心理稳定,这与中国的房屋租赁市场与个人出租为主体的供给结构有一定关系,这样对供给无法保证租赁的长期可持续性和配套服务品质,会导致租赁住房与自有住房不可替代,房屋与租金无法形成长期均衡。从这个角度来讲大力发展住房租赁市场逐步使租买选择机制发挥作用,具有非常重要的意义。”

  基于这些前提,黄毅指出,建行判断,未来的中国租赁市场会出现以下的情况:第一,住房租赁金融需求将催生多层次住房租赁的金融市场体系,国际经验证明,随着政府、企业和各类金融机构加速布局住房租赁市场,与之相关的直接金融和间接融资市场将会加快形式。第二,参与住房租赁市场的金融机构将多样化,围绕住房租赁将面生面向各个环节的信贷、征信、保险、证券化等融资业务,吸引越来越多的金融机构主体参与到市场中来。第三,金融产品和服务也将越来越齐全,随着住房租赁市场的发展,覆盖住房租赁环节的各个领域和各类产品和服务方案,将被创新和开发,形成日益完备的金融产品和服务体系。

  一直以来,商业银行只是通过房地产开发贷款,住房按揭贷款参与到住房金融服务中,但对于租房金融市场还尚陌生,挑战在哪里? 对此,黄毅指出,银行永远面临风险管理的挑战,住房租赁市场信用体系不完整、失信成本低的问题还需要解决。

  除此,一是租赁市场的业务模式重构问题,在传统住房金融当中,银行主要扮演资金提供者的角色,而按照目前各类住房租赁市场的现状,银行可能不仅限于做资金提供者或金融产品创新者,而是要与各方一道共同参与租赁房供给,租赁平台建设,租赁文化培育各个环节,共同促进租赁市场的发展。

  二是产品服务创新挑战,目前国内还没有形成从房地产开发、出售、维修、改造到回收亿金融链全链条的金融服务,随着租赁市场的发展,围绕着住房金融的金融产品和服务需求将增加,传统银行产品和服务将不足以满足市场的新需求。债权融资、资产证券化、利率衍生品等金融工具的作用亟待释放,国外利用住房金融租赁有稳定的现金流收入的特征创新出许多资产和负债的新产品,我们需要不断的借鉴和吸收,并结合中国的实际,有针对性开展创新。

  挑战如此重重,建行如何做好呢?黄毅指出,第一,建行将以平台建设引领建立多层次全方位的住房金融市场,按照开放性和共享的原则,打造租赁综合服务平台,将政府、房东、租客、经纪人跟国内市场主体参与,建立体系。

  第二,以产品创新推动市场租赁市场的发展,依托综合租赁服务平台,针对市场参与者不同定位,不同需求,不同偏好,立足于全平台支撑全链条服务和全产品的配套,为市场提供切实有效的综合解决方案。第三,着重市场培育,引导市场良性发展。

  市场担心,建行作为最大按揭贷的银行,现在变成了“要租房找建行”,这是否隐含着建行对房地产市场的前景没有那么乐观?黄毅指出,房地产发展到现在,是有一些根本性的、制度性的问题,但是租赁市场的发展能解决房地产售卖过程中出现的问题,能够很大程度上减少这些问题给社会上带来的危害,“我们买不起可以租,有钱了可以再买”。(记者 吴红毓然)